假如一所房子自带学区属性，同时交通、商业等因素都一应俱全，还是由大品牌的开发商来操刀，那么这种房子的价格可想而知，大多数人想要购买这样的房子的确比较困难，于是绝大多数情况，只能从几个因素里挑几个自己看重的，再根据因素指标来选择刚需房，那么，究竟是哪些因素是高优先级的呢？换言之，哪些因素直接决定了房价的涨幅？
首先，应该考虑的是学区。
学区房，体现的不只是房子本身，在某种意义上，学区房更大的价值体现在教育资源和成长圈层，不得不承认，如今的学区房可以被看作让子女实现“阶层跳跃”理想的一个起点，这也说明了为什么一大批人会放着好好的新房不去抢，却为了一些“老破小”争夺得“头破血流”。
当前，大理市招生相关部门实施的是中小学“属地招生”原则，也就是按户籍就近学校划片入学。按照《中小学校建筑设计规范》规定，城镇完全小学的服务半径宜为米，城镇初级中学的服务半径宜为米。大理市当前面临着教育资源分配不均的问题，重点学校主要还是分布在老城区，要达到这个标准，还是需要对一些区域的学校进行改建、扩建的。
点击查看大图丨大理市城区主要小、初学校分布（不含民办、村小）
年，大理市印发了《大理市城区教育资源整合实施方案》的通知，计划是要以下关城区、大理古城区、凤仪城区、海东（上和）新城区的资源整合为重点，总计改建、扩建35个学校，涵盖幼儿园到高中，这是大理近年最大规模的学校改建工程。
为什么要进行教育资源整合？以内蒙古鄂尔多斯康巴什新区为例，康巴什新区房价被抬高至万元每平方米以后，鄂尔多斯遭遇了地方性金融危机，房价直接腰斩，一度跌到多元，为了避免新区变“*城”，当地*府决定将最好的教育资源（蒙一中）迁入康巴什新区，于是房价和人口有了支撑，和教育资源形成了正向循环。
整合教育资源的*策，让集团化办学开始在大理出现，以“新世纪教育集团”和“下关一中教育集团”为代表的掌握着先进教学理念的本地学校，能够通过设立分校或者合作办学的方式，近年来不断开拓创新大理的教育资源，带动了一些区域学区教育资源的发展和提升。
“属地招生”买学区房，既能够让孩子就读好的学校，又能稳住房屋价值。但是目前来看，也存在着一定风险，教育部去年就“钦点”了24个城市，要求这些城市所有县市区%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学，风险就在孩子读完书以后需要*一把，卖房的时候所在片区没有实施“多校划片”的*策。
其次便是交通，由于大理轨道交通规划设计还未提出，所以暂且跳过。之后就是商业和公园。
商业分为大型商业综合体和小型商业。无论如何，这些都是为了满足附近居民的购物和娱乐需求，来提升幸福指数；商业的另一个作用就是创造就业岗位，就业需求密集的地方，周边的房价会有上涨潜力。
《大型城市公园绿地对住宅价格的影响》报告论文提出：公园绿地对周边住宅的增值系数约为10%至32%，公园绿地对周边住宅价格影响的范围大概在米至米之间，公园面积越大、开园时间越近，对周边住宅的增值影响也越大。这里的公园指的不是市*公园和城市广场，而是具有康养功能的，对房价涨幅有明显提升的，例如洱海岸的湿地公园、秀北山森林公园等。
点击查看大图丨大理市城区主要商圈、大型公园分布
最后需要考虑的，是医院、开发商、物业管理等等。
简单概括一下，能级越低的城市，学区房的价值会更为突出，学校是一种相对稳定的区位优势，需要承担的*策风险相对较小。其次，稀缺的大型商业会成为主要价值端，大型商业也会引导着将来的城市发展和交通规划；大型生态公园则会极大改善生活体验。
在资金能够满足的情况下，买房要尽可能的多占一些有利因素，这样的物业涨幅才有可能跑过城市平均涨幅，如果资金不是很充裕，更应考虑自己最需要的是什么，在年房价涨幅放缓的情况下，千万不能勉强。
供稿：张超
排版/值班：段添思
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